解读地产投资“防摔”新姿势 房地产还值得投资吗？

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　　导语：昨晚维密天使惊天一摔，刷爆了朋友圈。这也通知我们，满意时切莫失色，凡事都要稳着点。出资也是如此，聪明的出资者应该眼观四面、耳听八方，时间防摔。我国房地产职业的高速增加阶段现已完毕，现在现已进入从债券向股权、从增量向存量、从短期炒作到长期出资改变的年代。
　　曩昔十多年，是房地产的黄金十年。高增加的房地产职业，就像一条汹涌向东方奔腾的大川，任何身处其中的事物，都会被这种趋势裹挟：大到船只，小到浮木，都可入海。
　　在这种“遍地捡钱”的趋势下，职业中的每个人都可以挣钱。如果是开发商，你买块地盖栋房子，卖了就能挣大钱。而作为普通人，只需你买个房子，揣在手上几年，，就能大赚特赚。
　　但如果炒房这条路行不通了，你该怎么办？
　　如果炒房不再行得通了怎么办？
　　过去十年，中国最成功的投资不在资本市场，而是在房地产市场，只要买了房的人就是人生赢家。
　　为什么会出现这样的情况？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。因此，大家投资的核心逻辑，不在于资产本身的价值，而在于跑赢货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、外汇乃至黄金等。
　　而房地产，成为诸多投资品类中的高岭之花，一枝独秀。
　　除了市场上超发的货币，导致资产价格的水涨船高之外，还因为中国城市化进程30年中巨大的人口红利。大量人口涌入大城市，中国人传统的”成家立业一定至少要有套房“的理念，让房地产市场需求异常火爆。
　　这两方面原因，成就了中国房地产的黄金十年。
　　2004-2013年间，全国商品房平均销售价格由2778元／平方米上涨到6273元／平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。
　　但如果成就房地产黄金十年的两个基础不再成立：
　　1、中国进入去杠杆时代、货币从潮水汹涌变成细水长流、M2增速在个位数变成常态。
　　2、中国政府多次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，租售同权政策出台，住房需求降温。
　　－0.9%、－1.1%、－0.8%、－0.9%、－0.6%，这是今年5月至9月北京（楼盘）二手房价格指数的跌幅，每月都为全国幅度最大。数据显示，9月北京新房价格指数下降0.2%。自今年5月以来，北京的新房价格指数一直处在持平或下跌状态，再也没有出现上涨势头。
　　这无疑是一个信号。房价只涨不跌？这盛世，未必如你所愿。
　　作为大类资产，房地产已占到中国居民资产配置的64%左右，明显偏高。在住宅市场增长有限的情况下，你需要将眼光看向别处。
　　从重资产向轻资产转化
　　难道，房地产就不值得投资了吗？
　　当然不，房地产投资依然有其不可替代的价值。
　　据MSCI的IPD房地产指数，全球房地产过去5年、10年的平均回报率为9.2%和6.4%。房地产作为一种抵抗通胀的有效资产，在过去百年的历史中，显示出了其对抗时间、“与天不老”的投资价值。
　　“如果10年前，你在春熙路买了一平方米房子，到今天你可能还能换一平方米，但是如果10年前你存这的是当时买这一平米的钱，放到现在可能就买不多到今天的一平米了。”IDG资本合伙人翟萍说道。
　　房地产依然有价值，只是，你需要转变思维方式。
　　对于那些买房用于投资的人来说，一个房子揣在手上，不仅要付出高额首付，还将背上高额杠杆。如果房价不能如自己所料想的那样快速增长的话，那么低买高卖的预期就会落空。这时，手上的实物，无异成了一个烫手的山芋。
　　即便将其租出去，也是杯水车薪。依据一份牢靠数据显现，和纽约、伦敦、东京等国际大都会比，北京、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等我国城市的租售比（租金／价格）居于末位。以北京五环内一套100平米、600万的房子为例，如果业主将其租出去，以未来数十年平均月租1.2万（查阅租房网站，目前整租下来价格在8000左右，将其未来增值空间考虑在内）来算，一年收到的租金也不过15万，你需求整整40年才干收回成本。
　　因而，出资什物，是十分不合理的出资方法。轻财物，才是出资的未来出路。
　　未来的出资时机不在增量，而在存量。在房地产职业库存高企，需求疲软的情况下，与其简略地寻求增量提高，不如让存量升值。未来，房地产职业的收入形式将从销售收入向租金收入改变，从增量提高向存量升值改变。尽管住所市场现已大不如前，但商业地产大有可为。
　　顺水推舟，舟随水流，聪明的出资者应该与时俱进。我们应该将目光投向商业地产。