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刚需客年末需求大 去年深圳房地产市场现翘尾行情在一系列史上最严调控政策作用下,伟业我爱我家等多家机构数据显示,2017年市场份额占比超8成的北京二手房市场,交易量减半,成交价格连跌8个月,政策调控效果显著。
购买力下降,网签量降50%
上一年3月,林先生本来方案购买一套812万元的房子,付出了30万定金后,正好赶上“3·17新政”,由于认房又认贷,导致林先生的首付份额上升到60%,首付添加200多万元。由于无力付出,林先生抛弃了这套房。2017年,一些人由于没有购房资历,一些人由于钱紧,被拦在了购房门外。
“2017年,北京二手住所网签136237套,比2016年的27万套下降50%。”华夏、伟业我爱我家等多家组织数据显现了这一成果。
“形成这种下滑的直接原因是力度前所未有的方针调控。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为,在约束购买资历、认房又认贷、大幅进步首付份额、调高借款利率、约束商住宅生意、离婚一年内再次购房认作二套等一系列方针多管齐下之下,商场敏捷降温。
在买卖结构上,小面积户型买卖份额扩展,大面积户型成交占比萎缩。链家对此的分析是,首付份额进步及“认房认贷”方针使得购房门槛进步,导致小户型物业成交占比上升。
二手房价8个月跌15%
与北京二手房市场交易量同时下跌的还有房价。部分购房者趁机完成了换房计划,在亦庄购房的陈女士就是其中之一。陈女士家中有两个孩子,之前一家人住在一套两居里,去年7月,陈女士以570万卖掉了两居,又添了80万元的积蓄,置换了一套650万元的三居。
伟业我爱我家市场研究院数据显示,北京二手房价在去年4月份冲高后,从5月份开始直至年底12月,连续8个月下降。看跌房价的心理预期,使8成以上业主主动降价出售。去年12月份的二手住宅成交均价较4月高点时已累计下跌15%。中原地产首席分析师张大伟称,部分区域房源价格降幅接近20%。
据诸葛找房首席分析师陈雷给出的数据,2017年12月,二手房住宅成交均价为61205元/平方米,比2017年1月60845元/平米的价格略涨。
全款购房占三成
链家监测数据显示,北京换房占比高达67%。交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降,居民购房交易杠杆率降至23%。其中大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金,有不少来自于父母及朋友的借款。
伟业我爱我家市场研究院的数据显示,在2017年二手住宅交易中,使用商业贷款进行支付的占41.1%,较2016年减少14.3%;全款支付占30.9%,较2016年增加8.1%。胡景晖分析认为,首付比例、商业贷款利率调整后,最终使得贷款购房的比例大幅下降,堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路。
对于2018年的市场走势,胡景晖认为,在未来楼市调控力度仍将持续从紧从严的背景下,需求的释放仍将理性,在目前高利率高首付时代,房价的实质性回落仍是刺激交易达成的关键因素,因此,未来北京二手房价仍有一定下降空间,回到2016年的整体水平。
链家大部分经纪人认为,调控是影响市场预期的主要因素,其调控影响会持续到2018年一季度或年中,市场将呈现量价基本持平的态势。
- 新房
北京新房成交同比减半
2017年北京房地产调控成效闪现,克而瑞北京数据显现,上一年全年北京新建商品住所(新房)成交约2.8万套,同比下降52%;成交面积404万平方米,同比下降51%,创近年来的新低。华夏地产数据显现,2017年北京新建商品住所成交约2.7万套,2013年到2016年的数据依次为8.2万、4.8万、5.4万、4.7万套。
5月份后,北京新房价格同比、环比增幅均呈继续下降趋势。在剖析人士看来,2017年北京新房量价齐跌主要是因为楼市调控方针密布出台,商场上的出资投机需求得到有用按捺。成交量下滑还源自新房商场供应量削减。数据显现,2017年北京新建商品住所供应量和面积同比分别下降33%、29%。
不过,2017年北京高端住所商场出售火爆。华夏地产数据显现,2017年北京商品住所单盘成交top10中,中国玺签约出售额最高,达到53亿元,这是2013年和2016年后,北京再次出现销冠超越50亿的现象。排名第二的是泰禾丽春湖宅院,签约额47亿元。
业内人士剖析,上述项目地段优胜、配套老练,且入市时恰好遭受严格的预售价格管控,性价比占优,遭到商场的广泛追捧。
- 土地
去年北京土地成交创新高
2017年,北京土地市场供应开闸放水,成交刷新纪录。据中原地产研究中心统计数据显示,全年共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,较2016年全年860亿涨225%,是北京第二次年度土地出让金突破2000亿大关,创历史新高。
其中,住宅用地全年共成交71宗,合计建筑面积达969万平方米,成交额达到2398亿元。
不过,随着土地供应增加、未来房价设置限价,2017年北京土地成交整体降温,土地溢价明显下降。数据显示,2017年北京住宅用地溢价率为26%,11月份以来,北京宅地溢价率跌至8%。此外,宅地罕见出现两年来的首次流拍,且连续两个月出现流拍。
对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,随着需求的减弱,2018年土地市场按照今年的节奏供地,流拍和流标的地块将会更多。北京国土资源局公开数据显示,2018年1月份,北京待售土地高达21宗,起始价高达509亿。其中,住宅用地供应仍以限价商品房用地、共有产权房用地以及配建自持用地为主。
责任编辑: zhangsijie
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