南平

房企追求增长 三四线城市楼市“火”了但暗藏风险

2018年01月19日来源:中国经济网行业动态责任编辑:zhangsijie

2017年是不少房企的“大年”。克而瑞发布的《2017年中国房地产企业销售TOP200》显示,截至2017年末,TOP3龙头房企均破5000亿元,千亿房企数量达17家;跻身百亿军团房地产企业共有144家,行业集中度加速提升。
  曩昔几年,房企采纳的遍及战略是重金布局一二线城市,而库存规划过大、赢利空间狭小的三四线城市一向被列为“禁区”。跟着新一轮“因城施策”的调控密布来袭,一二线城市调控收紧,土地和楼市双双冷清,转战三四线城市成了“补仓”之选。从销售成果来看,在三四线广布局的房企捉住这波时机,完成了较好的成果。

房企追求增长 三四线城市楼市“火”了但暗藏风险

“抛弃三四线城市意味着抛弃成果增加。”新城控股集团高档副总裁欧阳捷揭露表明,在限制性开展新周期房企需求规划,就不可能固守着一二线城市。三四线城市的时机点在于周边中小城市所构成的都市圈,此外,三四线城市存在很多改善性需求,意味着房企具有许多市场增量时机,只需看清三四线城市的市场时机,踩准节点,快速进入就可以获得成果持续增加。
  方圆地产首席分析师邓浩志通知《每日经济新闻》记者,并非一切三四线城市都具有长时间战略出资价值,房企所围猎的三四线城市是环绕一二线周边的城市群。短期内布局三四线城市是为了迅速补货,战术含义强于战略含义,未来长时间战略出资要点仍然是回归中心一二线城市。
  三四线成抢夺“新战场”
  克而瑞研究中心发布的排行榜显示,2017年千亿房企扩容至17家,碧桂园、万科和恒大突破五千亿阵营,行业集中度加速提升。百亿房企也加速扩大规模与销售,走出了“业绩大年”。在地域布局上,不少房企拿地重心由一二线城市向三四线城市下沉。
  上海易居研究院陈述显现,2017年1~11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中,一线城市跌幅最大,主因是严格的预售批阅制度导致新盘供应量较小,次因是严峻的调控方针按捺了部分购房需求。此外,二线城市的成交也呈现显着下降,也是受到严峻的楼市调控方针影响。而三线城市的成交跌幅最小,这和此类城市购房方针相对宽松以及棚改货币化等利好要素有关。
  欧阳捷指出,下沉适宜的三四线城市,才有可能取得高周转的商场时机,房企需要结合本身实践,进行精准化的战略布局。
  以2017年出售冠军碧桂园为例,到2017年12月底,碧桂园累计进驻我国超600个乡镇,具有超越1000个项目。
  不仅是大房企,部分中小房企也抓住了这轮由一二线逐步蔓延至三四线城市的需求时机,完成了出售额的日新月异,如中梁、祥生、美的、荣盛开展等企业。深耕三四线城市的荣盛开展方面向《每日经济新闻》记者表明,房地产职业有很强的的区域性特色,因此,区域深耕是大中型开发商的一起挑选,荣盛开展将京津冀、长三角区域的廊坊、沧州、徐州、蚌埠、嘉兴等作为布局重点。
  此外,祥生地产也是聚集三四线城市的典型。据介绍,祥生地产首要布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到的卫星城市群,享用大城市外溢的客群。到2017年11月,三四线城市出售占到了祥生成绩总额的90%。
  部分三四线城市隐藏危险
  不少购房者忧虑,三四线城市这波上涨,是否具有可持续性?
  易居我国履行总裁丁祖昱曾宣布警示,部分城市房价上涨过快、严峻透支,预期二三四线城市楼市将面对更大调整危险,三四线城市的房地产商场已现隐忧。例如,南通、佛山等地房地产项目出售的途径佣金份额较高、非本地客户份额上升,这意味着许多房企在三四线城市的项目需要从外地导客。房企需谨慎,考虑商场、货币方针等诸多要素,谨防高价拿地带来更大的投资危险。
  邓浩志亦以为,三四线城市一向是房企挑选性布局的区域,而相较于一二线城市来说,三四线城市的土地容易获取,但未必是一切三四线城市都值得进入,有必要是围绕在一二线城市周边才有时机。
  与许多房企不同的是,一向以来,龙湖对城市有很谨慎的判别,很少进入三四线城市。此前,龙湖方面通知《每日经济新闻》记者,龙湖一向聚集一线和二线中心城市,择机进入到大都市圈的一些周边城市,这个战略没有变。
  和昌集团总裁武磊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在重点布局的城市周边,某些城市可以实现城市群时,会对周边机会型城市做轮耕,比如镇江、马鞍山和滁州等城市,把握机会高举高打,做完迅速撤离。
  用武磊的话说,和昌集团对机会型的三四线城市“不恋战”。他认为2018年非核心城市圈里的三四线城市销售会出现明显下降,一些核心二线城市可能会有上涨,因此,对于和昌集团来说,三四线城市更多的是机会型进入,看中短期机会,不对这些城市做过高的投入和预期。
  龙湖方面也提出,一直持续关注高铁网点布局节点形成的五大区域城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市,这些地区具有良好的产业基础,人口导入优势和旺盛的需求,在板块轮动中抓住机会,积极补仓。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,对于房企来说,要在三四线城市掘金,更重要的是提前进行调研,甄别出经济和人口状况良好,具有发展潜力的三四线城市,避开高库存、高风险的城市。必须抓住投资和营销的关键点,警惕三四线城市出现类似割韭菜的现象。

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