“生死门槛”时刻 长租公寓该如何平安度过？

长租公寓如何活过“生死门槛”？
　　业内人士认为，规模是抢占市场的重要手段，此外长租公寓生存还与投资、运营模式息息相关
　　在继续的方针盈利下，长租公寓已成各路本钱追捧的出资标的，不过，运营和盈利形式仍是长租公寓普遍存在的难题。有人以为，租借门槛并非此前业内人士说的5万间，每个城市上万间，10个城市10万间才是规划门槛；也有人以为，数量不是中心，怎么构建能够跑得远的形式才是要害……那么，长租公寓的存活度及未来发展程度、企业规划、运营形式之间，到底有何联系？为此，本周策划了此次圆桌论坛，以期经过许多讨论，探求长租公寓未来发展的逻辑。

自己“玩理解”再仿制
　　长租公寓商场，规划的门槛到底是多少？在我爱我家集团副总裁胡景晖看来，单槛，很重要的要素在于规划效应。
　　高力世界企业战略咨询部李嗣振以为，未来长租公寓规划的规范在于优质物业数量，优质物业的特征包含通达的区位、相对低价的拿房本钱、安稳的客群等，这将决议运营商能否在竞赛越来越剧烈的长租公寓商场里站稳脚跟。此外，如果运营商的战略为落子全国，5000-20000间能够满意开始目标，而目前商场热度渐显，前20的开发商对长租公寓发展的战略目标相对较高，根本在5万间以上，未来跟着布局的落地，相应门槛会水涨船高。
　　而在优客逸家创始人&CEO刘翔看来，不同企业有不同的模型，以优客逸家为例，在单一城市达1.5万间规模，做到相对较好的商业密度分布，要经历一个相对完整的运营周期，比如一线城市可能三年，二线城市可能五年，而且达到一个规模临界点，才能算达到第一步的成熟。而第二步是在两个以上城市都达到进一步稳定经营的规模水平，有一个扩张复制能力。
　　不管是圈地需要，还是资本催生，很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张。在刘翔看来，长租公寓首先需要自己“玩”明白，才可以复制扩张，否则会面临相关风险。“如果杠杆用得特大，同时经营出现问题，出租率、租金差表现不好，相当于边跑边失血，就有可能面临资金断裂的风险。”刘翔表示。
　　不过，刘翔也坦言，这或许是许多企业没有办法的竞赛战略，“可能某个阶段是以规划为王，假如连基础的规划也没有，可能就失掉在资本商场寻求资金支撑的机会。”
　　出资与运营的“平衡术”
　　在李嗣振看来，规划是抢占商场的必要手法，在最短的时间内形成规划集聚，然后呈现“头部效应”，增加本身商场位置，但未来久远化发展需要靠运营形式的构建和运营才干的持续性提高，“现在长租公寓盈利性相对较低，原因之一在于长租公寓正处于扩张营商，将会在运营上投入更多精力，以留存现有租户一起招引新进租户。”
　　魔方生活服务集团副总裁金喆表明，出资、运营才干，两者相得益彰，但前期出资开发才干更为重要，“开发中一个决议计划失误，可能运营中需花10倍的力气才干补回，甚至有可能补不回来，所以出资决议计划非常重要。”金喆表明，魔方公寓不会只是为了规划而去拿一些不能运营的楼，魔方有比较老练的测算模型会去出资。金喆一起指出，运营才干增强，运营本钱降下来，也会促进出资模型更为有效、有利。
　　“长租公寓想要盈利，就需要抓运营，把所有环节都做到标准化，如果从拿房环节到运营环节，细节抠得不够紧，就会导致投资回报周期长的问题。”金喆强调，这其实是个平衡问题，即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡，企业才能得以健康、规模化发展。
　　房东东公寓培训学院院长全雳亦表示，长租公寓的核心价值是租约期限的长短和现金流管理，背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。无论是500间，还是5000间、50000间，只要现金流一断，就会立刻倒闭。“2018年一定也会出现几家倒闭的企业，他们核心的问题是规模迅速膨胀，杠杆过大，后续资金跟不上。”
　　长租公寓“轻重”模式之辩
　　值得注意的是，目前很多长租公寓采取的是包租模式，即传统的二房东模式。在李嗣振看来，目前长租公寓盈利性较低的主要原因就在于，二房东模式的拿房成本较高。
　　新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏亦以为，二房东形式因为竞赛剧烈盈余其完成已消失，呈现规划不经济的倾向，未来的开展存在危机。“二房东形式报答周期长，根本在5-7年以上，每个项目的现金流无法支撑新项目的扩张，扩张根本靠融资，成了烧钱形式。为了寻求规划，现在许多开发商也抢楼做二房东，加重了行业拿房本钱，导致物业资源的竞赛白热化，进一步加重了二房东形式下的企业盈余难度。”王戈宏这样以为。
　　李嗣振指出，未来轻、重形式都有适当的开展空间，成型的品牌运营商能够经过IP输出，完成轻财物运营化，而开发商使用自我克制土地开发的长租公寓则能够走财物证券化路途，完成融资的多元化。
　　王戈宏介绍，美国和日本的公寓商场，根本也是这两大形式。第一种是轻财物品牌输出形式，协助客户取得资金报答，然后收取必定的办理费。比方测算出每年可协助客户盈余1000万，公寓运营组织则取得必定的办理费，假如效益不错，则分出一部分作为奖赏资金给品牌运营组织。另一种是REITs形式，即经过资金收买来改造、运营办理，再做REITs，然后构成财物办理的闭环。
　　不过，在刘翔看来，市场还是更重资产持有运营模式，若想在整个长租公寓市场占有一定地位，单一从事二房东模式，肯定不是一个最佳选择。但通过二房东模式，来打磨供应链、组织能力，从而逐渐发展到管理输出、通过不动产基金去收购持有。
　　据了解，冠寓“在获取项目资产原有的‘轻资产’和‘重资产’基础上，提出‘中资产’的概念。”目前冠寓采取的方式是“轻、中、重”模式并举，并没有限制其侧重比，而是根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况，匹配不同的开发模式。