收入水平提高 房价偏高会被钝化吗?

英国《经济学人》智库在11月发布的一份研究报告称，中国的高收入消费者群体数量将会在未来15年出现井喷。这让不少国人内心激动。不过，该研究报告预计到2030年，中国消费者人均购买力将达到2000年韩国或者美国消费者的人均水平。也就是说，中国人未来10多年消费能力的大幅增长，将被高房价所吞噬。

无独有偶，天风证券对北京、上海、深圳、天津、杭州、福州、厦门、武汉、南京等9座城市的一份研究报告显示，2011年以来上述城市GDP之和占全国GDP总量比重显著上升，但消费比重却大幅下滑。这9座城市都是近期房价涨幅超过15%的城市。同时，2015年国内主要城市房价收入比与同期房价增速呈现显著负相关。

上述统计说明了，国人的收入水平虽有不错的上涨，但仍然与房价上涨不匹配，而房价过快上涨让买房者短期内消耗了大量的储蓄，并且承受了相当重的还贷压力，这必会导致消费能力的明显下降。

实际上，中国经济正处于结构转型期，就是要从过去的依赖房地产逐步向民间消费转型，如果国内高房价一直存在下去，吞噬了民众大量的消费潜力，那么对中国经济的可持续发展是不利的。

对此，笔者认为，楼市和消费，就像两位家长，而站在中间的孩子则是消费者。楼市像是一个不管别人死尖的家长，只要能把孩子拉过来就行，不管今后孩子的死活。所以，中国实体经济如果不想垮掉，那就绝不能允许楼市继续干这种掏空所有购房人积蓄的事。

现在很多国内经济学家认为，高房价存在即是合理，中国楼市不存在较大泡沫，即使有泡沫也仍在可控的范围之内：其一，中国楼市上涨主要的一二线城市，大部分三四五线城市的房价几乎没有涨多少，即使在略有涨幅的地区，也是跑输GDP的，所以统称中国楼市存在泡沫是欠妥的。

其二，目前中国居民房贷加杠杆并不高，相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%，目前仍在40%左右，则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。所以，当前中国居民应该还有继续“加杠杆”的空间，而并非是要“减杠杆”。

其三，从政府调控的目标看，所采取“限购限贷”等方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。预计未来一二线城市的房价会出现稳中有升，楼市出现大幅上涨的时代已经过去。

按照经济学家们的观点，各级政府并不希望房价快速下跌，给国民经济带来危害，所以会将房价调控在高位运行，稳中略有下跌则更佳。同时，希望通过未来国民收入的提高将房地产价格偏高问题慢慢钝化，最终将房地产进行“软着陆”。不过，笔者认为，国内一二线城市，房价出现调整的可能性还是很大。

首先，中国的房地产发展到今天，泡沫主要集中在一二线城市，所以各地房价泡沫的程度并不一致，部分三四五线城市，通过劳动生产率的大幅提升，居民收入的逐步抬高，再加上当地房价本身存在泡沫有限，房地产“软着陆”还是有可能的。

而一二线城市，房价动辄500万甚至上千万，房价与居民收入之比达到30倍以上，按目前的经济增速，居民收入增速即使跑赢了GDP，要超越的当前一线城市房价起码还要十多年。不过，中国的高房价不可能长期维持在如此高的区域运行。一旦投机购房者杠杆炒楼热情消褪，房价就会开始出现大调整。

再者，中国居民加杠杆已经到头了。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升，从2011年的不足20%，至2015年的34%，至今年上半年已经达到54%，这种全民加杠杆的情况不可能持续：

一方面，从表面上看，中国居民2016年上半年的杠杆率达到54%，与美国居民的总杠杆率80%相比不算太高。但实际上，中国居民的杠杆率快速上升也就是在这一年多的时间里，而恰恰是在这段时间内房价被推至泡沫最大化，全民加杠杆也主要在近期的高房价时期内。

此外，房价涨幅跟M2的增长有着极大的相关性。我认为，这些年房价涨幅与M2增长比较一致，这种关系是互为因果的关系。即房价上涨后会吸引更多人购房，于是又将创造更多的信贷。而随着政府对房地产政策的收紧，中国M2高增长的时代已经过去，未来M2将维持在10-12%或更低。而当M2开始大幅回落，房价也会出现相应调整。

最后，销售额出现最高点后，房价也会出现最高点。随着居民购房加杠杆的增速下降，2016年将会成为房地产销售额的最高点，这可以比照2015年A股的年交易总额和换手率，其中交易额达到历史最高点，换手率也是20年来的最高点，估计今后很难超越这一水平了。

与此同时，我们还发现，房地产开发投资增速在2010年达到33%后，就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中，但是投资增速回落是大趋势，不可改变。这个拐点一旦出现，标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。预计明年上半年，国内一二线城市房价将出现由观望——微跌——大跌的整个过程。

海外机构预测中国人的收入将大幅提升，这是国内专家们所乐见的。因为只有国民收入的大幅提升，才能使房价偏高问题慢慢钝化。但实际上，一线城市由于房地产杠杆过大，投机氛围过浓，房价早已超出百姓的承受能力，而随着房地产调控、货币政策的收紧，明年上半年一二线城市房价出现大调整概率很大。