为什么房价稳定了 但是地产股却狂飙

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　　1、城市规划，楼市前行的驱动力
　　建筑大师贝聿铭曾说：对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。如其所言，城市空间的规划布局，直接关系到这座城市的可持续发展和远大目标的实现。
　　大到京津冀协同发展、小到北京城市副中心，区域的整体规划带来了基础设施与发展面貌的蜕变，更赋予区域楼市无限的想象空间。
　　相比较而言，恢宏的城市群规划是一个长期的渐进式的发展过程，对片区的价值推动作用更为持久，但过程中宏观环境或微观市场发生变化的概率较高，楼市很可能会因此出现短期的振荡。而区域型的规划掣肘较小，推进更为高效，对楼市形成的驱动作用也较为稳健。
　　2、整体&局部，决定规划含金量
　　被誉为美国城市规划教母的简·雅各布斯写到，只有前瞻的视野和统一的规划，才能创造一个非凡的城市和区域。
　　然而，随着城市发展，缺少留白的北京越来越拥挤，只能通过旧城改造的方式，小片区、渐进式地进行城市更新。但是，只有区域整体规划、全面改造，才能跟得上时代发展的步伐，也才更能匹配经济的发展、产业的升级，以及人居环境的要求。
　　以2017年北京128个棚户区改造项目为例，这128个项目在北京16个行政区中均有分布，但其中超过三分之一项目改造面积不足10万平米，而在百万平米以上的超大体量项目仅有17个。
　　数万平方米的局部改造对提升城市价值的作用相对有限，相比之下，多个村庄在整体拆迁后，以前瞻的发展理念，重新进行区域的规划布局，催生出一个又一个发展新区，成为锻造“城中之城”的利器。
　　3、楼市的热，始于城市级的规划
　　城市级的整体规划，犹如点石成金的魔法棒，引入高端产业、改善生态环境、优化交通状况、完善公共配套，这一切，都与土地的腾挪息息相关。随着全新城市生活理念的落地，楼市热度自然会随之升温。
　　以朝阳孙河为例，百万平米土地先规划后建设，近几年连续出让的10宗地块中，业态涵盖住宅、商业、教育、医院、养老等，因此成为宜居宜业的高端发展区。区域房价在2013年以5万+的高位起步，如今最高签约价已超过11万，区域依旧热度不减，多盘旺销。
　　下一个孙河，将从今年北京17个超大体量的旧改项目中诞生。令人震惊的是，这其中的三个项目都位于西五环的长辛店镇，这三个项目连接成片，实为一个总体量达600公顷的巨无霸项目。
　　4、西五环长辛店，可持续发展的城市功能区
　　长辛店曾经孕育着北京近代工业产业的火种，又是“二七”工人运动的主要策源地，这里还生产出了新台6000马力内燃液力传动机车。如今，老镇正在重生。
　　据了解，作为“西部生态发展带”上，丰台永定河生态文化新区的重要组成部分，长辛店的旧改将遵循“823”模式，即“退8”还建绿地，“还2”用于建设项目，“建3”用小雪来了，今年楼市也逐步降温了。
　　统计局数据显示，2017年10月份，70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，热点城市新房房价环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。
　　在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下，也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧？
　　但是在香港上市的内房股三杰，碧桂园、中国恒大、融创中国，今年却迎来了一波估值重构。
　　融创中国，今年上涨了超5倍，如果从去年低点4元左右看涨了快9倍；
　　中国恒大，今年上涨了4.8倍；
　　碧桂园，今年也早已翻翻。
　　以上数据截止到2017年11月23日收盘价
　　而传统楼市老大哥，万科最近也突破历史新高。
　　也许这一切上涨与你认知不相符合，但是正是这种认知差异，造就了轰轰烈烈的近十倍股，财富也在此期间完成了再分配。
　　外资马失前蹄
　　先来看看福布斯2017中国富豪榜首富许家印背后的碧桂园。
　　外资中老牌投行瑞信在2016年发表报告指出：
　　碧桂园的去化率或下降，成为无法实现今年合约销售目标的主要风险。碧桂园去年下半年加快收购土地，一年内土储增近50%。不过，其近日进入土地成本高企且竞争加剧的一线城市，成为主要的营运风险。
　　由于其加速收购土地，预计其净负债比率至去年底增至70%，今年可能进一步上升。该行分析显示，碧桂园近日收购的项目，可能拖累2017财年往后的利润率。
　　给予碧桂园跑输大市评级，目标价由3元降至2.7元。
　　再来看看历史走势，正是股价腾飞之时，看来专业机构也有马失前蹄的时候。
　　也许很多人也有着跟专业机构一样的看法，一方面政策收紧，另一方面企业杠杆率快速上升，为经营增加了很多不确定性，需要偿还大量银行利息。
　　给我一个杠杆
　　古希腊科学家阿基米德有这样一句流传千古的名言：“假如给我一个支点，我就能把地球挪动！”
　　企业如果在适当的时候加对了杠杆，对利润也能起到同样放大作用。
　　把时间拉回到三年前，行业内出现了明显的分歧。
　　2014年，万科的郁亮先生在第六届中国房地产科学发展论坛上发表了对于地产“白银时代”的观点。他主要的观点是：行业暴利时代结束，整体增速放缓，行业集中度有望提升，将更注重普通住宅和商业地产，一线城市的优势更明显。
　　万科作为当时行业龙头，“白银时代”观点一经抛出，受到市场巨大关注。万科管理层也的确在改变经营策略，明显地放缓拿地节奏，非传统地产的收入占比逐步提升，加快回款进度。
　　其实万科并没有完全对市场判断准确，其中对地价以及房价的判断，以及之后三四线城市的去库存化情况，这也才有机会让之后内房股三杰大展机会。
　　内房股三杰采取了与万科不同的发展策略，在2014-2016年做了大量杠杆型扩张动作，除了常规贷款以外，还有大量的配股、优先股、永续债等手段。
　　融创中国2016年发了100亿的永续债，17年上半年负债率位居众房企之首；
　　恒大采用优先股、优先票据、永续债等多种融资手段；
　　碧桂园2015年永续债规模增从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元。
　　内房股三杰通过增加杠杆->加快周转->加大土地及项目储备，同时不放弃三四线城市，聚焦房地产主业的发展。
　　如今，地产行业格局已是沧海桑田。
　　2017年1-10月中国房地产企业销售百强榜中，昔日老大哥万科被碧桂园超越，从数字差距来看，万科和恒大基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能。
　　排行榜中最让人意外、也最不意外的是融创中国，昔日负债最多的融创如今成为半路杀出的黑马。
　　地产商的江湖
　　有人的地方就有恩怨，有恩怨就有江湖，人就是江湖，你怎么退出。
　　如今地产商的发展也遇到了同样的境地，如今一线地产商业绩大增，但是对于中小地产商来说却是寒冬。
　　今年1-10月的销售额来看，行业前三房企业绩环比增长11.8%，而TOP4-20及TOP31-50房企业绩规模环比下降分别达10.5%和10.2%。
　　大鱼吞小鱼的戏码正在上演，等到五年以后、十年以后，等到这个行业在兼并重组之后就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是房地产的下半场。
　　地产商美好生活的投资逻辑
　　房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。
　　融创中国的孙宏斌表示，这些年，他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不会太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。”
　　地产商的未来是投资消费升级，投资美好生活。
　　在追求美好生活途中，美好生活必然要包括人们的居住。
　　未来，人们有了房子之后，更多地会考虑如何更安全，如何更舒服，如何更加智能。
　　最后分享一段话与君共享，这不仅仅适合地产商的未来，也适合你永远把这段话作为投资的座右铭：
　　以1天为单位做投资，靠的是运气；
　　以1年为单位做投资，靠的是能力；
　　以10年为单位做投资，靠的是规划与纪律；
　　以30年甚至50年做投资，靠的是时代格局。